Для инвесторов в недвижимость

Турция для инвесторов в недвижимость — гид 2026

Маршрут гражданства от USD 400K, отсутствие ограничений по гражданству в большинстве районов, свидетельства о праве собственности с двумя валютами — но нужно учитывать новые ограничения аренды и разрыв в оценке, связанный с TRY.

Key facts

Порог CBI: Недвижимость USD 400,000
Срок удержания: 3 года до перепродажи (для предоставления CBI)
Налог на передачу tapu: 4% (часто делится 2/2 с продавцом)
Лучшие рынки по доходности: Анталья, Бодрум, части Стамбула

Турция остается одним из более доступных рынков недвижимости для иностранных инвесторов — нет ограничений по гражданству в большинстве районов, передача свидетельства о праве собственности (tapu) сравнительно проста, а программа CBI действует с порогом USD 400,000. Состав инвесторов широк: заявители CBI, покупающие для гражданства, пенсионеры, покупающие долгосрочное жилье, профессиональные инвесторы, ориентированные на арендную доходность, и все чаще операторы buy-to-let на прибрежных рынках.

С 2022 года рынок ужесточился по нескольким направлениям: теперь требуется лицензирование краткосрочной аренды (STR) для операций в стиле Airbnb, и многие муниципалитеты ограничивают лицензии; разрыв оценки в TRY-USD расширился (государственный оценочный отчет иногда отстает от рыночной цены); а в некоторых районах крупных городов (особенно в отдельных частях Стамбула) требуются дополнительные разрешения для иностранных покупателей.

Самые активные рынки, ориентированные на инвесторов, — Стамбул (самый широкий фонд + потенциал роста капитала), Анталья (арендная доходность + спрос со стороны пенсионеров), Бодрум (премиальная летняя аренда) и Мерсин (рост после 2022 года + более низкая цена входа). Маршрут CBI за USD 400K остается главной причиной, по которой большинство иностранцев рассматривают турецкую недвижимость.

Гражданство от USD 400K

Турецкий маршрут CBI через недвижимость требует минимальной инвестиции USD 400K + удержания 3 года. Доступен большинству гражданств. Самый используемый путь к турецкому паспорту для иностранцев.

Лицензирование STR ужесточилось

Краткосрочная аренда (в стиле Airbnb) теперь требует муниципальной лицензии. Лимиты и согласования различаются по районам. Проверьте до покупки объекта buy-to-let.

Передача tapu сравнительно проста

Передача свидетельства о праве собственности в Земельном кадастре обычно занимает несколько часов после готовности средств. Налог на передачу 4% (часто делится 2/2 с продавцом).

Следите за разрывом в оценке

Оценка лицензированного государством оценщика должна поддерживать порог CBI USD 400K. При движениях TRY разрыв между рыночной ценой и оценкой может расширяться — проверьте до принятия обязательств.

Run the numbers

Calculators most relevant for инвесторы в недвижимость

Калькулятор гражданства за инвестиции

Критично — полная стоимость маршрута недвижимости за USD 400K.

Калькулятор налогового резидентства

Доход от недвижимости работает иначе, если вы налоговый резидент Турции.

Калькулятор стоимости жизни в Стамбуле

Ориентировочные уровни аренды для моделирования доходности buy-to-let.

Калькулятор стоимости жизни в Анталье

Ориентир арендной доходности для крупнейшего рынка вне Стамбула.

Калькулятор стоимости жизни в Бодруме

Премиальный полуостров — динамика аренды с сильным летним уклоном.

Проверка налога на иностранный доход

Режим инвестиционного дохода, если вы становитесь налоговым резидентом Турции.

Practical things to know

Используйте турецкую юридическую фирму по CBI для любой покупки недвижимости, предназначенной для гражданства — заявку чаще отклоняют из-за проблем с документами, чем из-за проблем с объектом.
Проверьте, что государственный оценочный отчет подтверждает ваш порог USD 400K, до подписания. Попросите агента показать сопоставимые оценки от той же оценочной компании.
Освобождение от НДС доступно при первой продаже от застройщика для соответствующих иностранных покупателей — тщательно проверьте право на льготу и структуру, если это применимо.
Передача tapu (свидетельства о праве собственности) проходит в Земельном кадастре; юридическое правило по умолчанию делит налог 4% в пропорции 2/2 между покупателем и продавцом, но частные сделки часто перекладывают все 4% на покупателя.
Краткосрочная аренда: проверьте муниципальные правила лицензирования, прежде чем рассчитывать на доход Airbnb. Долгосрочная аренда (договоры на 1+ год) не ограничена.
Налог на недвижимость: низкий (~0.1–0.6%/год от оценочной стоимости в зависимости от города + типа недвижимости). Налог на доход от аренды применяется, если вы являетесь налоговым резидентом.